Arsa almadan önce kontrol listesi: imar, tapu, yol, zemin ve komşuluk

Arsa almadan önce kontrol listesi, tapuya imza atmadan önce şu sorulara yanıt bulmanızı sağlar: Bu parselde ne kadar ve nasıl bir yapı yapılabilir? Üzerinde sizi bağlayan bir kayıt var mı? Yola ve altyapıya erişim nasıl? Eğim, zemin ve komşu yapılar projeyi nasıl etkiler? İlandaki “imarlı, yola cepheli, altyapısı hazır” gibi ifadeler bu soruların yerini tutmaz; her birinin arkasında bir belge ya da sahada görülebilen bir gözlem olmalıdır.

Aşağıdaki sıra, bir mimarın bir arsaya bakarken izlediği sıradır. Bu yazı hukuki tavsiye değildir; tapu kayıtları gibi konularda son söz ilgili kurumda ve avukatınızdadır. İmar ve tapu uygulamaları belediyeye ve güncel mevzuata göre değişebildiği için buradaki bilgileri ilgili kurumdan teyit etmenizi öneririz.

Arsa almadan önce kontrol listesi hangi sırayla uygulanmalı?

Önce belge kontrolleri, sonra saha gözlemleri yapılır. Belge aşaması genellikle daha az zaman ve masraf gerektirir; “istediğim yapı bu parselde olmaz” sonucu burada çıkarsa sahaya gitmeden vazgeçebilirsiniz. Bakılacak başlıklar şunlardır:

• İmar durumu ve plan notları
• Tapu kaydı, şerhler ve hisse durumu
• Yola cephe ve yolun fiilî durumu
• Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz gibi altyapı
• Parselin şekli ve eğimi
• Yön, güneş ve manzara
• Zemin durumu ve etüt ihtiyacı
• Komşu parseller ve çevredeki yapılar

Her başlık için hangi belgeye baktığınızı ve kimden teyit aldığınızı not edin. Karar verirken, hatta satıcıyla görüşürken bu notlar elinizi güçlendirir.

İmar durumu ve plan notları ne söylüyor?

İmar durumu, bir parselde hangi koşullarla yapılaşılabileceğini gösteren belgedir ve genellikle belediyenin imar müdürlüğünden alınır. Belgeyle birlikte plan notları da okunmalıdır; çünkü pek çok kısıt bu notlarda yazar. Belgede şunları ararsınız:

• Kullanım: Parsel konuta mı, ticarete mi, karma kullanıma mı ayrılmış? Konut yapmayı düşünüyorsanız önce buna bakın.
• Yapı nizamı: Ayrık, bitişik ya da blok nizam; yapının komşu sınırlarla ilişkisini belirler.
• TAKS (taban alanı kat sayısı): Yapının zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır; yapının “ayak izini” sınırlar.
• KAKS / emsal: Toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Hangi alanların hesaba katıldığı mevzuata ve plan notlarına göre değişir.
• Hmax (azami yapı yüksekliği) ve kat adedi: Yapının ne kadar yükselebileceğini söyler.
• Çekme mesafeleri: Yapının ön, yan ve arka sınırlardan uzak durması gereken mesafelerdir.

Genel olarak parsel alanını emsalle çarptığınızda yapılabilecek toplam inşaat alanı hakkında kaba bir fikir edinirsiniz. Ancak çekme mesafeleri ve TAKS yüzünden bu alanın tamamı her zaman kullanılamayabilir. Bu terimleri örneklerle imar durumu nasıl okunur yazımızda anlattık.

İmar planı olmayan ya da imar dışı kalan arazilerde (örneğin tarla vasfındaki parsellerde) yapılaşma koşulları ayrı kurallara bağlıdır ve ilgili kurumlardan görüş almak gerekir. Böyle bir parseli düşünüyorsanız “burada nasıl bir yapı yapılabilir?” sorusunu satın almadan önce yazılı olarak sormak yerinde olur.

Dikkat: İmar planları değişebilir. Plan değişikliği ya da imar uygulaması (parselasyon) hem yapılaşma koşullarını hem de parselin alanını etkileyebilir; örneğin parselin bir kısmı yol veya park gibi kamu alanlarına ayrılabilir. Güncel durumu imar müdürlüğünden teyit edin.

Tapu kayıtlarında ve şerhlerde nelere bakılır?

Tapu kaydı, parselin kime ait olduğunu, alanını ve üzerindeki hak ve kısıtlamaları gösterir. Güncel kaydı tapu müdürlüğünden ya da resmî çevrim içi sorgulama kanallarından alabilirsiniz. Mimar gözüyle şunlara bakılır:

• Malik ve hisse durumu: Parsel birden çok kişiye hisseliyse yapılaşma kararları ortak hareket etmeyi gerektirebilir; bu konuyu bir avukata sorun.
• Nitelik: Tapuda “arsa”, “tarla”, “bahçe” gibi bir nitelik yazar. Bu, imar planındaki kullanım kararıyla aynı şey değildir; ikisi birlikte okunmalıdır.
• Yüzölçümü: Tapudaki alan, imar uygulamasından ya da sahadaki durumdan farklı olabilir. Fark görürseniz harita mühendisine danışın.
• Beyanlar ve şerhler: İpotek, haciz, irtifak hakkı (örneğin başkasının geçiş hakkı) ya da kamulaştırma gibi kayıtlar bu bölümde görünebilir.

Şerhlerin hukuki sonuçlarını yorumlamak mimarın değil avukatın işidir. Mimar olarak bizi ilgilendiren, kayıtların yapılaşmayı etkileyebilecek tarafıdır: tescilli bir geçiş hakkı, yapının parseldeki yerleşimini değiştirebilir. Satın alma kararından önce tapu kaydını bir avukata göstermenizi öneririz.

Yola cephe, yolun durumu ve altyapı nasıl kontrol edilir?

Yapıya erişim ve çoğu durumda ruhsat süreci, parselin hangi yola cephe aldığına bağlıdır. İlanda “yola cepheli” yazması, imar planındaki yolun açıldığı anlamına gelmeyebilir; yol planda görünüp fiilen açılmamış olabilir. Şunları kontrol edin:

• Parselin cephe aldığı yol imar planında gösterilmiş mi, sahada fiilen açık mı?
• Yolun genişliği nedir? Bazı planlarda yapı yüksekliği ve çekme mesafeleri, cephe alınan yola göre belirlenir.
• Yol kotu ile parsel arasında yükseklik farkı var mı? Bu fark giriş, otopark ve rampa tasarımını etkiler.
• Köşe parselse iki yoldan cephe almak avantaj sağlar; ancak çoğu zaman iki yöne de çekme mesafesi bırakmak gerekir.

Altyapıda elektrik, içme suyu, kanalizasyon ve doğalgaz hatlarının parselin neresinden geçtiğine bakın. Hattın önünüzden geçmesi, bağlantının hemen yapılabileceği anlamına gelmez; abonelik ve bağlantı koşulları kurumlara ve belediyelere göre değişir. Kanalizasyon yoksa atık su için ayrı bir çözüm ve izin gerekebilir. Bu bilgiler hem inşaat bütçenizi hem de yapının ne zaman kullanıma hazır olacağını etkiler.

Parselin şekli, eğimi ve yönü yapıyı nasıl etkiler?

Şekil

Dikdörtgene yakın parsellerde yerleşim kolaydır. Dar ve uzun, üçgen ya da düzensiz parsellerde çekme mesafeleri düşüldükten sonra elde kalan alan hızla küçülür. Asıl belirleyici, tapudaki alan değil, çekme mesafelerinden sonra yapılaşabilecek alandır.

Eğim

Eğimli arazide yapıyı zemine oturtmak için kazı, dolgu, istinat duvarı ve bodrum kat gibi çözümler gerekir. Eğimin yapı yüksekliği ve kat sayısı hesabına nasıl yansıyacağı belediyeye göre değişebilir. İstinat duvarlarının ve temelin tasarımı statik mühendisinin işidir; ancak eğim maliyeti artıran bir etken olduğu için satın alma öncesinde bilinmelidir. Bütçeye etkisini yaklaşık inşaat maliyeti nasıl hesaplanır yazımızda ele aldık.

Yön ve güneş

Kuzey yarım kürede güney cephesi kış güneşini en iyi alan cephedir; yaşam alanlarını bu yöne açmak hem aydınlık hem ısınma açısından avantaj sağlar. Manzara başka yöndeyse iki isteği dengelemek gerekir. Parseli sabah, öğle ve akşam saatlerinde ziyaret edip güneşin nereden geldiğine, hâkim rüzgârın yönüne ve çevredeki yapıların gölgesine bakın.

Zemin ve komşu parseller: sahada neye bakılır?

Zemin durumu ve etüt ihtiyacı

Zemin etüdü (jeolojik-jeoteknik etüt), yapının oturacağı zeminin taşıma gücünü, yeraltı suyu durumunu ve heyelan gibi riskleri belirleyen çalışmadır. Bunu jeoloji, jeofizik ya da jeoteknik alanlarında yetkili mühendisler hazırlar; mimar yapmaz, bulguları projede dikkate alır. Etüdün kapsamı ve gerekliliği yapının türüne, bölgeye ve belediyeye göre değişir; çoğu durumda ruhsat sürecinde istenen belgeler arasında yer alır. Ayrıntı için yapı ruhsatı için gerekli belgeler yazımıza bakabilirsiniz.

Arsa üzerinde sondaj gibi işlemler için sahibinin izni gerekir; bu yüzden satın almadan önce etüt yaptırmak satıcıyla anlaşmayı gerektirebilir. Etüt öncesinde de bazı ipuçları görülebilir: parselde su birikmesi, eğimde kayma izleri, çevredeki yapılarda çatlaklar, dere yatağına yakınlık. Bunlar kesin bilgi değildir; yalnızca ek inceleme gerekebileceğini gösterir. Parselin afet riski altında ilan edilmiş bir alanda ya da sel ve heyelan gibi risklere yakın olup olmadığını da ilgili kurumlardan sorun.

Komşu parseller ve çevredeki yapılar

Ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri, bitişik nizamda ise komşu yapının yüksekliği ve ortak duvar durumu tasarımı belirler. Komşu binaların yüksekliğine, pencere ve cephe konumlarına bakın. Karşı ve yan parsellerde ileride neler yapılabileceğini o parsellerin imar durumundan anlayabilirsiniz; böylece manzara ve güneşi bugünden değerlendirirsiniz. Parsel sınırlarının sahadaki işaretlerinin tapudaki ölçülerle uyumlu olup olmadığını bir harita mühendisine kontrol ettirmek de ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Mimar bu aşamada nasıl yardımcı olur?

Arsayı almadan önce bir mimarla konuşmak, kararı verirken yapıyı da akılda tutmanızı sağlar. Hizmetimiz çevrim içi mimarlık hizmeti olarak verildiğinden değerlendirmemiz sizin ilettiğiniz belge, fotoğraf ve ölçülere dayanır. Bu aşamada şu konularda destek olabiliriz:

• İmar durumu belgesini ve plan notlarını okuyup hangi değerin yapıyı nasıl sınırladığını açıklamak
• İstediğiniz yapının (örneğin müstakil ev ya da küçük bir apartman) parsele sığıp sığmayacağına dair kaba bir ön değerlendirme yapmak
• Belediyeye ve ilgili kurumlara sorulması gereken soruların listesini çıkarmak
• Hangi aşamada hangi uzmanın (harita, jeoloji, statik, hukuk) gerekeceğini belirtmek
• Parselin özelliklerinin maliyete olası etkilerini anlatmak

Sınırlarımızı da söylemeliyiz: tapunun hukuki değerlendirmesini, zemin etüdünü ve statik hesabı biz yapmayız; bunlar ilgili uzmanlıklara aittir. Belediyenin vereceği izni ve imar kararını da öngörebiliriz ama garanti edemeyiz.

Özetle, belgeyle başlayıp sahada doğrulanan bir sırayı izlemek ve doğru uzmanlara doğru zamanda danışmak, pahalı sürprizleri azaltır. Aklınızdaki bir parsel varsa elinizdeki belgelerle birlikte proje formumuzdan bize yazabilir, arsayı aldıktan sonra mimari proje hizmetimizle yapıyı birlikte planlayabilirsiniz.